コラム更新をしばらくさぼっていたらいつの間にか晩秋を迎えました・・。
今回は不動産販売表記でよく目にする、「徒歩OO分」についての考え方についておはなししたいと思います。
【徒歩（分速）スピードは？】
実は結構歴史は古く、その基準の根拠は1963年にできた宅地建物取引の表示に関する公正競争規約には、
「徒歩による所要時間については、80メートルにつき約1分」と記載されています。
1990年に書かれた人の歩く速度についての論文によると10歳から60歳男女の平均歩行速度は分足77.3mで、
1963年に作られた1分で80メートルは妥当な数字です。
【設定された経緯】～どういう背景で決まったのか～
基準が決まる前の昭和30年代は、不動産の不当表示が横行しており、現在では信じられませんが当時住宅が足りていなかった
状態をいいことに、消費者の不利益になるウソや大げさな住宅表示が当たり前のようにおこなわれていました。
例えば、最寄り駅から徒歩6分（～480ｍ）と見せかけて実際は35kmも離れていたり、
電気・電話・水道も引き込み済みと書いているにも関わらず実際はデタラメだったりと酷い有様でした。
これを是正（基準統一化）するために、公正取引委員会が乗り出しました・・
実はその責任を任された担当者エピソードが残っていて
担当者（女性）が（不動産は当然駅から近ければ近いほど価値があがるので）それをわかりやすくするために
不動産業界から100メートルを徒歩1分とする基準が主張されるが彼女は異を唱えました。
山歩きが趣味で健脚だった担当者は、持っていた靴で1番歩きづらいヒールを履き、いつもよりゆっくりなペースであるいて計測。
80メートルを徒歩1分という基準を制定した。後に妥当な数字であることが裏付けられたため、
彼女が制定した数字が残り続けることとなったそうです。
※参考（出典） チコちゃんが不動産広告の謎に迫る 「徒歩1分＝80メートル」の元になった”鈴木深雪さん”とは – Sirabee
【所要時間の考え方】
不動産広告を出す際の業界団体（自主規制）基準は、不動産公正取引協議会連合会が定めています。
そもそも計測基準地から目標物の距離は直線（最短）ではなく、実歩行距離です。
また小数点は切り上げ（例 500ｍ→徒歩6.25分→徒歩7分）が原則、や約・四捨五入等は認められません（例 約6分→7分）。
ただし、これ数値には横断歩道・信号・踏切等の待ち時間や上り坂ロスタイムは含まれません。
また、駅（基準場所）は改札ではなく出入口です。大規模駅（名古屋・栄等）だと改札から出入口まで
相応の時間を要するのでその分も考慮する必要があります。
【9月よりの主な規制改定点】
こうした背景から制定当時より社会情勢が変化したこともあり、
評議会基準が見直され9月より見直されることになりました。
主な改正点は以下の通りです。
交通の利便性・各種施設までの距離又は所要時間について
(1) 販売戸数（区画数）が2以上の分譲物件においては、最も近い住戸（区画）の徒
歩所要時間等を表示することとしていましたが、これに加えて最も遠い住戸（区
画）の所要時間等も表示することとしました（規則第9条第8号）。
例えば、新築分譲マンションで複数棟販売する場合には、最も近い棟の出入り口
と最も遠い棟の出入り口からの徒歩所要時間等の表示が必要になります。
(2) 「通勤時の所要時間が平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間
を明示すること」と規定していましたが、これを「朝の通勤ラッシュ時の所要時間
を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」と変更しました（規
則第9条第4号ウ）。
(3) 「乗換えを要するときは、その旨を明示すること」と規定していましたが、これ
を「乗換えを要するときは、その旨を明示し、所要時間に乗換えに概ね要する時間
を含めること。」に変更しました（同号エ）。
(4) 物件の起点について、マンションやアパートについては、建物の出入り口を起点
とすることを明文化しました（規則第9条第7号）。
(5) 交通の利便について、最寄駅等から物件までの徒歩所要時間を明示するよう規定
していましたが、これを物件から最寄駅等までの徒歩所要時間を明示すること（バ
ス便の物件も同じ。）に変更しました（規則第9条第4号ア）。
詳細は出典（「新 表示規約」本日（2022年9月1日）施行します | 不動産公正取引協議会連合会 (rftc.jp)）
をご覧ください。
以上参考に指定頂ければ幸いです。
尚、物件価値の重要要素である交通機関徒歩設定は約4段階（～5分、～10分、～15分、16分～）
が目安という実務上の感覚があります。
これを含めて当店へお越しのお客様にはより明確なアドバイスを提供できると思います。
BY 池田
